近日，起家于四川的物业管理服务供应商——明宇商服控股有限公司（以下简称“明宇商服”）向港交所递交招股书，首次披露公司发展规模及营运情况。

　　招股书显示，明宇商服由张建明夫妇合计持股93.3%，背靠明宇实业集团有限公司（以下简称“明宇集团”），后者的创始人及实际控制人亦为张建明。

　　据公开资料，明宇集团以“酒店+地产”双核驱动，涉足酒店、地产、金融投资等多个领域，经营资产达150亿元。而报告期内，明宇商服的绝大部分收益来自商用物业的物业管理及相关服务，公司的在管物业主要由明宇集团开发。其中，物业管理服务收益方面，来自明宇集团所开发物业产生的收益比例超过七成。

　　《中国经营报》记者注意到，目前，明宇商服的发展区域集中在四川省及吉林省，扩张步伐谨慎。截至2020年末，公司在物业管理服务分部项下获委聘管理17项物业，订约建筑面积约为310万平方米，在管建筑面积约为290万平方米。与中大型物企相比，规模堪称“蚊型”。

　　只不过，有意扩大其他地区物业管理项目组合的明宇商服，其自独立第三方获得的项目中标率波动较大。2018年～2020年，该比率分别为100%、17.6%及8.3%。而对于未来增长，明宇商服仍有着较大的不确定性，甚至无法保证公司将继续获得明宇集团委聘管理其开发的物业，或将能够以可接受的条款利用其他来源的物业弥补任何业务流失。

　　针对公司的规模增长计划及上市前景等相关问题，记者致电致函明宇商服方面，相关工作人员称已收到采访函，将转达至相关领导进行回复。截至发稿，对方未予以进一步回应。

　　背靠关联方“大树”

　　招股书显示，明宇商服的前身为成都明宇环球商业管理有限公司（以下简称“明宇商管”），其最初以“南充宇豪物业管理有限公司”的名义于2004年6月在四川省南充成立，以求为明宇集团开发的物业提供物业管理服务。后明宇商管将总部迁至成都，首次进入成都市场及商用物业管理市场。

　　招股书披露，张建明及其太太田梅透过明宇集团合计持有明宇商管100%股权，形成绝对控股。

　　2013年，不甘偏居一隅的明宇商管首次将版图扩张至吉林长春，且开始于长春明宇金融广场的展厅及售楼处提供案场协助服务。2015年，明宇商管更名至当前名称，并扩展至商用物业招商、招租以及顾问服务行业。

　　招股书显示，2018年～2020年，明宇商服在四川省的总在管建筑面积分别约为130万平方米、150万平方米及250万平方米，约占相应期间总在管建筑面积的86%、87.8%及87.7%；及于吉林省的总在管建筑面积分别约为20.6万平方米、20.6万平方米及35万平方米，约占相应期间总在管建筑面积的14%、12.2%及12.3%。

　　明宇商服预计，不远的将来四川省及吉林省将继续占公司营运的一大部分，考虑到这一集中情况，该等地区的政策或营商环境的任何不利发展，可能对公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

　　记者注意到，于往绩记录期间，明宇商服的在管面积增长速度亦不快。2018年末，公司的在管面积达到150万平方米，后增至2019年末的170万平方米，截至2020年末，公司在管面积规模约290万平方米，三年复合年增长率为24.5%。

　　对应期间内，明宇商服实现总收入约8390万元、8860万元和1.05亿元，同期溢利为1720万元、1731万元、3152万元。具体来看，2018年～2020年，公司物业管理服务产生的收益分别占总收益约63.5%、70.3%及70.4%，而专项委聘产生的收益分别占总收益比例约28%、20.7%及21.6%。

　　其中，明宇商服的绝大部分收益来自商用物业的物业管理及相关服务。2018年～2020年，公司来自商用物业的物业管理服务收益约为4410万元、5120万元及6180万元，分别占物管服务收益约82.7%、82.2%及83.5%；来自住宅物业的物业管理服务收益约为920万元、1110万元及1220万元，分别占物业管理服务收益比例约17.3%、17.8%及16.5%。

　　整体规模上，截至2020年12月31日，明宇商服拥有3间附属公司及3间分公司，向31项商用物业及7项住宅物业（合计包括三个业务分部下订约建筑面积约为460万平方米的64个项目）提供物业管理及相关服务。

　　值得注意的是，过去三年，明宇商服物业管理服务的在管建筑面积分别约96.4%、87.4%及65.1%来自明宇集团所开发的物业。

　　2020年12月初，明宇商管开始进行一系列股权腾挪操作，谋求上市之意图渐显。至此，伴随明宇集团将近16年的明宇商管，试图通过登陆资本市场进一步减少对明宇集团的依赖。

　　2020年12月9日，宇锦嘉收购明宇商管4.8%的股权，总代价140万元。招股书披露，宇锦嘉由王玉、谢鹏分别持股65%和35%，两人均为公司高管，前者为明宇商管的非执行董事兼明宇集团副总裁，后者则是明宇集团总法律顾问。

　　随后，2021年2月4日，投资人朱瀚荣出资58.45万元获得明宇商管2%股权，其为香港执业会计师及特许财务分析师，在为企业提供评估、估值以及相关咨询服务方面具有丰富经验。

　　期间，张建明成立明宇商管的香港上市主体公司——明宇商服，并通过注册成立境外离岸公司进行持股。至此，明宇商服形成由张建明夫妇持股93.3%、王玉和谢鹏持股4.7%、朱瀚荣持股2%的格局。

　　不确定的未来

　　与其他物业公司一样，为明宇集团而生的明宇商服，其经营及扩张路径长期倚赖明宇集团。

　　招股书显示，收益方面，明宇商服来自明宇集团的收益占比超过30%，为其各单一客户收益中的最大来源。2018年～2020年，公司来自明宇集团的总收益分别约为2700万元、2700万元及3720万元。

　　其中，明宇商服增值服务的收益约72.7%、82.7%及73.5%分别来自明宇集团所开发的物业。公司在招股书中提及，明宇集团营运或其开发新物业能力的任何不利发展或会影响其获得新物业管理服务协议、酒店后线集成服务协议及其他服务协议的能力。

　　不过，明宇商服也意识到自身成长能力的重要性。2018年至2020年，公司来自明宇集团的在管建筑面积占比从96.4%逐步缩减至65.1%。

　　值得注意的是，在获得来自独立第三方项目的中标率方面，明宇商服存在大幅波动的迹象。

　　根据招股书，此次赴港上市，明宇商服拟将募资净额用于扩展公司的物业管理服务，以扩大现有市场的营运规模及将公司的地域覆盖延伸至具有高增长潜力的中国其他城市。

　　记者注意到，明宇商服未来实行战略收并购的目标区域仍集中于川渝，尤其是成都。公司董事认为，基于当前及预期市场情况，市场上存在大量目标。拟收购标的的业务概况、服务组合、财务稳定性及经营表现和增长潜力可能会与公司的业务产生协同效应，不过，明宇商服表示，公司可能在即将打入的新市场中的过往业务经验很少或没有，亦或面临适应该等新市场行政、监管及税务环境的困难等，与四川省及吉林省现有市场有很大不同。截至目前，公司尚未物色到任何目标。

　　在业务方面，明宇商服表示有意继续扩大在四川省及吉林省及其他地域的物业管理项目组合，尤其是在商用物业领域。此外，公司可能持续投入资源以发展酒店后线集成服务业务。

　　但明宇商服也坦承，倘证实公司于市场渗透、地区扩展以及业务的进一步发展的努力徒劳无功，且因此未能增加收益，则可能对业务、财务状况及经营业绩造成不利影响。同时，公司也无法保证评估准确或能够按计划使业务增长，因此，未必能够维持历史增长率、收益及毛利率。

　　截至2020年12月31日，明宇商服流动资产净值约为5840万元，流动负债为3835万元，经营活动产生的现金流量净额为3326万元，年末现金及现金等价物约1611亿元