体量小利润靠关联公司增肥 宋都服务二度冲击IPO

　　本报记者/刘颂辉/上海报道

　　怀揣着27个物管项目登陆资本市场失利之后，来自浙江杭州的物管企业宋都服务集团有限公司（以下简称“宋都服务”）再次向香港联交所发起冲击。

　　9月3日，香港联交所披露了宋都服务更新后的招股书。招股书显示，截至今年6月30日，宋都服务在14个城市设有9家附属公司及15家分公司，为33项物业提供管理服务，其中住宅物业16项，非住宅物业17项，在管总建筑面积约为640万平方米。

　　此前，在房企拆分物业上市的浪潮中，宋都服务成为了第一家冲击港股IPO的未上市物管企业。与前一次招股书相比，宋都服务新增披露了250万平方米在管总建筑面积，但与已上市的物管企业相比，仍属于“规模小弟”。

　　“更新后的招股书主要是增加了公司过去三个季度的业绩数据，其他问题不方便解释，暂时处于静默期。”宋都服务内部一名负责人在接受《中国经营报》记者采访时如是说。

　　记者注意到，宋都服务超过9成收益来自宋都股份(3.880, 0.14, 3.74%)集团，超过8成在管项目集中于浙江。在国内多家长租公寓企业资金链断裂倒闭的时候，公司却在坚持扩大长租公寓的业务，增加营运规模。

　　收益靠关联公司“输血”

　　9月3日上午，港交所披露了宋都服务最新提交的招股书。或许因为与前一次递交招股书的时间相隔不久，新提交的招股书中大部分内容与之前变化不大。

　　招股书显示，2017~2019年，宋都服务分别营收8400万元、1.33亿元、2.23亿元。2020年上半年营收同比增加25.75%至1.17亿元。

　　公开资料显示，宋都服务1995年成立于浙江杭州，从发展时间上看，公司算是“物管行业老将”了，公司的收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务以及酒店业务和长租公寓业务。

　　招股书显示，公司在管物业主要由宋都股份集团独立开发或合作开发，余下由独立第三方房地产开发商开发。2017~2019年及2020年前6个月，来自前者收益金额分别为5870万元、6870万元、8770万元及4150万元，分别占集团物业管理服务总收益98.2%、96.6%、91.7%及69.7%，非业主增值服务收益91.1%、98.9%、91.6%及98.6%，社区增值服务收益93.1%、95.2%、97.8%及98.3%。

　　宋都服务方面表示，公司一直寻求来自独立第三方房地产开发商或独立第三方的机会，以减少对宋都股份集团的依赖。然而，公司无法保证宋都股份集团实际上会优先委聘或选择公司担任其服务供应商，亦不保证公司与宋都股份集团的现有协议于届满时会获重续。

　　记者根据最新的招股书发现，宋都服务的营运主要集中于浙江省，还患有一定的地区依赖症。报告期内，公司于浙江省的在管物业产生的收益分别占物业管理服务总收益82.0%、82.8%、82.0%及85.4%。于浙江省的在管总建筑面积分别占在管总建筑面积91.4%、83.9%、86.6%及85.1%。

　　“我们预计在不久将来，浙江省的营运将继续为我们营运的重大部分。因此，任何不利于浙江省的经济及监管发展均可能导致服务需求下降或价格减少，从而可能对我们的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。”宋都服务方面坦陈。

　　物业续约率连年下滑

　　除了营收水平在29家上市物业公司中处于底部，宋都服务业务规模和布局存在劣势，在公司财务层面，同样表现难言乐观。

　　根据招股书，报告期内，宋都服务综合毛利率保持在28%左右，其中，物业管理服务的毛利率一直仅为21%以下，同期非业主增值服务的毛利率则保持在35%左右，而社区增值服务的毛利率在2017年甚至达到了70%，在2020年上半年降至41.5%。

　　不过，本身即为小型房企的宋都股份集团，在给宋都服务提供业务支撑方面也难免力不从心。2017~2018年，宋都股份销售额分别为70.2亿元、101.4亿元，2019年，其实现权益销售金额122.54亿元，权益销售面积65.04万平方米。另据克而瑞数据，宋都股份在今年上半年全口径销售额也仅实现57.5亿元。

　　作为一家物业公司，即使成功与业主委员会订立物业管理协议，通常也无法保证有关合同将于届满时获重续。报告期内，宋都服务的物业管理服务的续约率呈下降趋势，分别为100%、75.0%、63.6%及100%。换句话说，于往绩记录期间，到期物业管理协议数目为2份、4份、11份及4份。不过这其中不包括其选择自愿不重续或因营运商在相关物业停业而终止的协议。

　　对此，宋都服务解释称，物业管理公司会由房地产开发商通过招标或业主委员会大会委聘，当中考虑物业管理公司的服务质量、服务费、经营历史与声誉等因素。公司无法保证将能够按计划或以有利条款取得新物业管理协议。其表示，终止或不予重续物业管理协议将可能有损公司信誉，并损害公司于业内的竞争力。

　　令人颇为意外的是，从事传统物管业务的宋都服务，一直保持着对长租公寓行业的钟爱，招股书中对旗下的长租公寓业务进行大篇幅解读。

　　报告期内，宋都服务通过营运附属公司宋都嘉和在杭州市开展长租公寓业务，向业主承租公寓，然后分租该等公寓给租户，赚取支付给业主的金额与向租户收取的租金收入之间的差额。出租的所有单位均位于杭州时间国际大厦12楼及13楼，称为琪寓公寓。公司与宋都股份集团附属公司及时间国际大厦的开发商杭州淘天地房地产开发有限公司就用于长租公寓业务的单位订立一项租赁协议。

　　“鉴于长租公寓市场的增长潜力，我们计划进一步扩大此业务分部。为扩充规模，公司拟积极寻求机会与宋都股份集团及或于长三角地区拥有自有物业的独立第三方房地产开发商进行合作，并租赁适合该业务分部的物业。”宋都服务方面介绍，于往绩记录期间后，因应公司的长租公寓业务扩张计划，已与宋都股份集团就其数项自有物业订立协议。对于宋都股份集团的该等自有物业与房地产开发商进行合作，将业务模式侧重于集中公寓管理，收益将主要来自长租公寓业务所得总收益的固定百分比，有关业务由我们经营及管理。

　　不容忽视的是，截至2020年上半年，宋都服务的76个公寓单位运营情况并不出彩。报告期内，入住率分别为65.5%、77.6%、80.4%及74.0%，续约率分别为15.6%、17.9%、29.7%及25.0%，长租公寓业务收益分别为80万元、220万元、210万元及80万元。

　　研究机构认为，于2017~2019年及2020年前6个月，可相比较长租公寓的租金整体上高于琪寓公寓的租金，原因在于交通更便利，在市场上建立品牌后才开始逐步提高租金。