2021年年初的疫情，让石家庄成为焦点城市，全市进入居家隔离状态，严重依赖线下营销动作的房地产市场首当其中，正常交易秩序被打乱。

　　相关统计数据显示，2021年1月，石家庄普通住宅新增供应面积3.3万平方米，环比下降87%；成交面积10.94万平方米，环比下降80%；成交价格14591元/平方米，环比下降3%。

　　疫情之后的3月，恰逢楼市传统的“小阳春”。《中国经营报》记者走访石家庄市场发现，市场上积蓄的购房需求已逐渐释放，部分楼盘的看房量恢复正常。但另一方面，捂盘惜售、无证预售以及首付分期等现象也悄然重现，扰乱着正常的市场秩序。

　　市场缓慢回升

　　石家庄市场正在逐步回归，购房需求出现了回流迹象。

　　据了解，今年1月，石家庄市场项目被迫暂停线下营销动作并转入线上，且纷纷推出了购房优惠政策，如低价订房、无理由退房、免费更名、一口价特价房及送车位、家电或精装修等活动。

　　但是，囿于线上营销渠道和方式单一，加上环境变化导致购房需求观望情绪深重，大多数需求暂时搁置购房计划，销售情况并未取得理想效果。

　　焦点研究院发布的统计数据显示，2021年1月，石家庄普通住宅新增供应308套，共计3.3万平方米，供应面积较2020年12月下降87%；成交986套，共计10.94万平方米，成交面积环比下降80%；成交价格14591元/平方米，环比下降3%。

　　对此，焦点研究院研究当时认为，1月的石家庄市场是停滞的、无效的。对房企而言，2021年石家庄市场真正的开端在2月农历春节假期结束后，更大的机会则在3月全面到来，届时，新一年购房需求的真实表现方可浮出水面。

　　而事实上，随着疫情结束，并进入三月传统的楼市“小阳春”，石家庄市场正在逐步回归，购房需求出现了回流迹象。

　　数据显示，在3月1日至7日的第一周，石家庄普通住宅新增供应11.13万平方米，成交10.7万平方米，成交价格14359元/平方米。时至第二周，普通住宅成交面积达到10.94万平方米，较前一周上升2%，成交价格15302元/平方米，较前一周上升7%。

　　焦点研究院全国研究总监回洁钰分析指出，影响石家庄市场的负面因素较多，政策层面维持收紧态势，住房贷款又有收紧迹象，寄希望于重大节点实现较高的去化效果已经非常困难，且市场恢复正常时日不长，尚需给购房需求回归市场的时间。

　　而对于石家庄市场走势，则有分析认为，作为开年首月，企业刚从年末的业绩冲刺状态中回归，房企和项目营销动作本就有所调整，但受疫情影响，全年营销时间点势必会被压缩，预计走势或将沿袭2020年，优惠促销抢抓回款成全年主旋律。

　　“认筹”活动现乱象

　　“金地·阅项目2号楼和12号楼，在去年取得预售许可证后，因为当时蓄客不足，所以才决定暂时不对外推出，进行捂盘惜售的。”

　　随着市场回暖，房地产项目线下营销动作恢复正常。但另一方面，记者注意到，部分楼盘在推出“认筹”活动背后，或存在着某些乱象。

　　金地·阅项目临近石家庄市桥西区西二环，备案名为“金地盛世御城三区”。记者在项目营销中心看到，时值周末，售楼处门庭若市。营销中心入口处，摆放着一块展板，显示为“金地·阅，火爆认筹，5000认筹直抵50000”。

　　而在沙盘上，则简单标注出在售楼盘的销售状况。记者注意到，沙盘显示楼栋为1、2、10、11、12、13等六栋楼，其中2号楼和12号楼被标记为“即将推售”。

　　据销售人员介绍，目前推出认筹活动的即为2号楼和12号楼，具体开盘时间未定。户型为95~110平方米的三居室，目前销售均价为17500元/平方米。对于不同房源的具体价格，销售人员则表示还未确定。

　　记者注意到，早在2020年9月，金地·阅项目的2号楼和12号楼即取得了商品房预售许可证，预售证号为石行审预售许决(2020)177号。

　　而按照相关规定，取得《商品房预售许可证》的项目，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

　　“金地·阅项目2号楼和12号楼，在去年取得预售许可证后，因为当时蓄客不足，所以才决定暂时不对外推出，进行捂盘惜售的。”一位了解该项目营销计划的当地业内人士告诉记者。

　　对此，项目方面回复记者时表示，上述两栋楼在取得商品房预售许可证后，均已开盘销售且一房一价在案场公示，目前已进入平销期。本次“认筹”活动，仅是为了抓住“小阳春”的节点，制定了认筹开盘的噱头，促进销售。

　　但是，既然2号楼和12号楼已经开盘销售，又为何在沙盘上标注为“即将推售”？ 销售人员又为何表示“目前只有均价，具体房源价格还未确定”？ 此外，上述业内人士透露的“蓄客不足才导致捂盘惜售”情况是否属实？ 对于这些疑问，项目方面并未正面回应。

　　同样位于桥西区的另一项目，则在个别楼栋尚未取得商品房预售许可证的情况下，即推出了“交三万元排号”的认筹活动。

　　据了解，该项目共规划四块地，其中一号地7、13、14三栋楼及二号地部分楼栋已于2020年取得商品房预售许可证，而认筹排号的楼栋为一号地4号楼。

　　销售人员介绍，一号地4号楼共15层，规划为88平方米和100平方米两种户型，有意向的购房者可缴纳三万元的认筹金进行排号，等到正式开盘即可选房。

　　对于该项目是否属于“无证预售”，项目方面以不方便回复为由，婉拒了记者的采访。

　　首付分期存风险

　　若为三成首付，原首付款约为48万元，但是选择首付分期后，购房者首笔付款仅需9万元即可。

　　除了各式“认筹”活动外，记者在走访石家庄楼市时发现，亦有项目宣称可以“首付分期”。

　　“我们项目的首付分期，最低只要7万元就可以购房。”长安·润江壹号项目销售人员如是表示。

　　长安·润江壹号项目位于石家庄市长安区，占地面积约91亩，建筑类型以高层和洋房为主，包含93~138平方米多种户型，销售均价为18000元/平方米。

　　对于首付分期一事，销售人员介绍，以该项目目前在售的8号楼93平方米的两居室户型为例，在享受“交两万抵五万”“当天定房打九七折”“五天交首付打九八折”等各项购房折扣优惠之后，单价约为17000元/平方米，总价约为158万元。

　　若为三成首付，原首付款约为48万元，但是选择首付分期后，购房者首笔付款仅需9万元即可，余下首付款则在2022年至2024年的三年时间内，分三次支付，额度分别为余下首付款的20%、30%及50%。

　　值得一提的是，销售人员表示，购房者在缴纳9万元“首付”之后，即可完成网签。对此，销售人员解释称，余下的首付款由开发商进行垫资，且不收取利息。上述三年内支付余下首付款，系偿还给开发商。

　　事实上，随着楼市政策的收紧，各地在严查首付款来源、遏制炒房等方面，纷纷推出了系列新政。

　　今年1月，上海市房屋管理局发布关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见，指出要引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房者首付资金来源、债务收入比加大核查力度。

　　3月15日，西安市发文规定，加强购房资金核验，房地产开发企业、房地产经纪机构不得提供垫资或与其他机构合作提供首付贷等违规金融产品和服务。进行购房意向登记信息核验时，要严格核查首付存款证明。

　　广州市则要求，自3月17日开始进一步严查首付资金来源问题，要求购房“首付”必须为家庭自由资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。

　　对于长安·润江壹号项目存在的首付分期情况，记者多次致电河北润江投资集团有限公司，对方均表示将协调项目负责人进行回复，但是截至发稿，记者并未收到相应回复。

　　“开发商通过垫资的方式进行首付分期，看似解决了部分购房者的首付压力，但实质上是开发商将风险转移到购房者身上，以达到加快资金回笼的目的。可以看到，当前从中央到地方，都在陆续推出严查首付资金来源的措施，石家庄市应该也会跟进。如果一旦查到购房者首付资金来源存在问题，购房合同将会被认定为无效，甚至对其个人征信也将产生影响。”当地一位法律人士分析称。

　　针对上述金地·阅、长安·润江壹号等项目情况以及该市对于购房者首付资金来源的核查措施，记者还致函石家庄市住房和城乡建设局，对方表示正在准备回复内容。但是截至发稿，记者并未收到回复。

（文章来源：中国经营报）