12月6日，中央政治局召开会议分析研究2022年经济工作，强调明年经济工作要稳字当头、稳中求进，并将“促进房地产业健康发展和良性循环”作为焦点。国家层面的高度重视让更多投资人再度将目光投向了房地产行业，而代建这一细分赛道作为地产圈的“白马”迎政策东风，也将在2022年获得长足发展。

　　代建万亿市场进入变现期

　　房地产行业作为“定调会”的焦点，证明了国家层面对于该行业稳定发展的高度重视和决心。从会议内容以及近来金融政策来看，下一年度地产行业发展环境相较本年度将有所好转。但长远分析，“房住不炒”仍将是房地产行业下一步工作计划的重点内容。

　　在地产行业发展逐步趋于稳定的背景下，以往“高杠杆、快周转”的模式已经不再适用，房地产市场正逐步向“轻量化”转变。此次，“定调会”所提出的“促进房地产健康发展和良性循环”也将进一步加速该过程。受此影响，作为地产行业为数不多的轻资产赛道，以“管理输出”为主要经营模式的代建行业将迎来发展高峰。

　　事实上，代建行业发展潜力已经得到了行业内公认。据CRIC研究中心不完全统计数据，截至2020年7月，已布局代建业务的品牌房企超过了30家。

　　中指研究院发布的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》显示，2010年至2020年，我国房地产代建市场新签合约项目数量及建筑面积的复合年增长率均超过24%。2015年至2019年间，我国代建行业总收入从27亿元增至91亿元，复合年增速达34.9%。

　　当前，欧美发达国家的市场渗透率多为20-30%，而我国2021年代建行业渗透率仅在4.8%左右。据中指研究院预测，到2025年，我国代建市场规模的渗透率将达到14.3%，代建项目销售额将超2万亿元，代建合同收入近千亿，存在广阔的市场空间。

　　我国代建行业虽处发展初级阶段，但行业马太效应已初步显现，头部代建企业优势显著。中指研究院调查数据显示，截至2020年底，国内前五大代建企业的占据了约60%的市场份额(按新签合约建筑面积计)。

　　作为代建头部企业，中原建业与绿城管理已经先后登陆港交所，两家企业所披露的财报数据也清晰展示了代建行业的强大发展潜力。以中原建业中报数据为例，2021年上半年，中原建业收入6.35亿元人民币，同比增长32%；净利润3.62亿元，同比增长20%，净利润率为57.1%，连续四年保持在近60%的高水平。

　　在本年度地产行业整体收缩的大背景下，代建行业再度展现了强劲动力。中原建业前10月业绩数据显示，至10月30日，中原建业年内新签约76个代建项目，同比增长16.9%，新增合约建筑面积880.53万平方米，同比增长27.1%，新增合约建筑面积已超过2020年全年。

　　整体来看，国内代建行业发展空间十分广阔，已经进入潜力变现期，或将成为房地产行业细分领域中又一万亿市场。此次，受中央调控政策影响，代建行业发展也将再次加速，值得期待。

　　迎政策红利，县域经济成地产热词

　　受益近期金融政策放宽，房地产行业已走出“至暗时刻”，但本轮“钱荒”所造成的影响仍将持续一段时间。在此背景下，房地产市场“下沉”已成定局，往常备受房企关注的“一、二线城市”城市因开发周期长、投入高及“房住不炒”等因素将不再受宠，市场关注度将向“县域经济”转移，三线以下及县级城市等下沉市场将迎来地产开发高峰。

　　县域作为我国社会治理和经济发展的基本单元，在我国的国民经济发展中扮演着重要的作用。2021年中央一号文件全文共出现“县域”一词11次，在“双循环”新发展格局下，我国县域经济呈现出发展地位更具可重塑性、市场需求更具可挖掘性、供给质量更具可提升性、发展动能更具可培育性等特征。加快城市建设则是推进“县域经济”、加速“双循环”的重要手段和先决条件。

　　虽然三四线城市开发火热似成定局，但开发资金的问题仍亟待解决。以往规模以上房企多将关注放在大中型城市的地块争夺上，三线以下城市土地多由当地中小型房企所有。而中小型房企由于体量问题，在刚刚经历过“至暗时刻”打击之后，现金政策多以收缩为主，也进一步导致开发能力受限。对此，手中握有土地且现金流收紧的中小型房企想要分一杯羹，委托品牌房企代建成为了其最优选。

　　换言之，县域经济的蓬勃发展必将带动代建行业的长期繁荣。

　　目前，代建行业大致可分为两类典型，一类以绿城管理为范例，主要锚向大中型城市；另一类以中原建业为代表，业务集中于三、四线城市，布局下沉市场。

　　在发展中，中原建业依托其“大中原战略”，以郑州为核心周边半径500km的大中原区域中小城市进行逐步扩张，恰好契合了县域经济的发展趋势。事实上，“大中原战略”正是源自其对于县域市场加速发展的预判。大中原区域覆盖了包括河南在内的8个省，集中了4.3亿人口，GDP占全国的1/4，具有人口密度大、经济增长快、城镇化率水平低，发展不平衡的特点，增长潜力大，预计将成为未来中国经济重要的增长驱动力。

　　基于多年项目开发积淀，中原建业对于三四线及县域城市的项目开发已经形成了独有的方法论，能够在高质量、快速度完成建设任务的同时，保障利润率，甚至获得了“万元以下”市场王者的称号。

　　近期，中原建业接连获颁“新上市企业2021”“杰出上市公司大奖2021”等多项大奖，彰示了媒体、业界对中原建业未来发展的看好。伴随“县域经济”概念的持续走热，在下一年度的工作中，中原建业凭借对于县域项目开发的经验，将进一步拉开与其他代建企业的差距。