原标题：每经热评|万物云IPO能否突破物业公司估值逻辑

　　每经记者 黄婉银    

　　每经评论员 黄婉银

　　最受行业关注的龙头物业公司之一万物云（02602，HK）9月19日正式开始IPO路演，预计将在本月内完成上市。万物云此次发行规模预计8亿~9亿美元（约62.7亿~70.64亿港元），市值将介乎约549.72亿港元至615.08亿港元之间。

　　这也是2022年至今港股市场规模最大的IPO，万物云此次IPO吸引了超豪华的基石投资者阵容，包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等。

　　坦诚地说，现在并非物业公司上市的好时机。去年以来，曾被视为香饽饽的物业股在市值、PE上都出现了较大幅度的回调，其中也包括上市龙头物业公司。万物云CEO朱保全也在社交媒体上写道：“差市场结交真朋友。”

　　在笔者看来，在物业行业整体估值回归理性的当下，万物云28.46~31.85倍的估值在合理范围内。对比同一梯队的港股上市物业公司，去年7月，华润万象生活的市盈率高达113.8倍，近期已回落至30倍左右；碧桂园服务、旭辉永升服务的市盈率彼时也达到60倍以上，如今均已回调至不到10倍。

　　得益于商管物业的加持，华润万象生活目前稳稳占据港股物业股市盈率和市值第一的宝座，碧桂园服务以约500亿港元的市值紧随其后，万物云上市后势必会打破现有的竞争格局。

　　从估值情况来看，万物云目前的估值比碧桂园服务、保利物业、中海物业高，但低于华润万象生活。万物云的营收、在管面积都位于行业前列，但这已不是资本市场当下对物业公司估值的核心逻辑，从在管面积和营收均排名第一的碧桂园服务估值就可见一斑。

　　市场此前对物业公司给出高估值，是看中了物业管理在规模化管理运作后带来的利润想象空间，但在规模效应之后，物业公司还需要寻找可持续增长的新路径以给予市场新的想象空间。这也是近年来各大物业公司抢占非住赛道、增值服务，发展科技、智能化的原因所在。

　　与同行相比，万物云在商管、城市服务等非住宅赛道均已建立起成熟的业务模型和样本，但还未在同行中建立起绝对的领先优势。在规模化之外的赛道，资本市场将如何重估物业股，万物云成为当下最合适的试验田，或许也将是未来一个样本般的存在。

　　市场关心的破局点在科技。万物云的估值也包括市场对其在科技投入方面的认可与期望。万物云近年来不断强调自身的科技属性，试图跳出物业这一单一概念范畴。从2015年就开始加码科技，就投入了不少真金白银，招揽大量的科技、物联网人才，落地数字化重构。

　　而估值未高到“科技类”企业的范围，也是因为万物云的科技板块还未与业绩有明确驱动与挂钩。从另一个角度来看，当下的估值也给予了万物云未来足够的向上空间，业绩驱动比估值驱动或许来得更脚踏实地。