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实探武汉楼市:二手房热度上升 新房开打价格战
来源:证券时报·e公司  作者:  发布时间:2024-03-18 12:32:46

去年年底,武汉秋季房交会叠加“全面取消限购”“认房不认贷”等一系列利好政策,推动楼市成交有所上涨。以10月为例,中指研究院提供的数据显示,在全国重点监测城市中,武汉10月新建住房销售12099套,环比上涨73.44%,同比上涨59.96%,环比、同比涨幅均位列第一。

  今年前两个月,武汉楼市热度有所走低。受寒潮影响,1月低迷开场,新建商品住房成交备案5379套,环比下降53.21%,同比下降18.94%。2月在持续冻雨和春节假期的夹击下,武汉新建商品住房成交备案2797套,环比下降48%,同比下降77.48%。

  连日来,证券时报记者走访发现,传统的楼市“小阳春”还是让武汉房地产市场感受到阵阵暖意,不管是新房还是二手房,看房客户明显增加,但是部分购房群体在重要节点对政策和市场仍然保持观望情绪。

  二手房找房热度上升

  去年武汉二手房成交量首次超过新房成交量,进入2024年,武汉二手房春节期间找房热度同比继续上升11%,这种热度延续到了3月。

  上周六,记者来到武汉德佑龙晟佳园积玉桥店,店里中介基本都出去带看了,店长李家彪接受记者采访的间隙,不时有客户打电话咨询。

  “最近看房的人比较多,特别是周末,店里人都没有闲着的。”据李家彪介绍,3月份至今仅他接到的线上咨询量就已经超过100个,相比去年同期翻了一倍。同时带看量也有明显增加,现在有同事一周可以约15个左右的客户带看。

  武汉贝壳平台交易数据显示,年后房地产市场活跃度整体提升,从2月18日起贝壳平台上的新房、二手房成交单量以及带看数据都在持续回升。3月10日,通过武汉贝壳平台交易的新房二手房日单量峰值达到近500单,已刷新武汉贝壳平台2024年日成交单量新纪录。

  记者从多位中介人士处了解到,随着武汉二手房挂牌量大幅增加,武昌、汉口老城区已经进入存量房时代。存量房时代的到来,一方面对于那些急于出手的卖家形成了一定的压力,但另一方面对于买家来说,特别是刚性需求和改善型需求的置业者来说,房子的性价比更高了,他们有了更多的选择空间。

  汉口一家房产中介门店陈经理告诉记者,3月份以解决学区的买家居多,一些刚需客户遇到合适的房源,出手的速度较快。目前武汉二手房市场总体的特点还是“以价换量”为主,业主愿意降价依然是成交的关键。

  “没有卖不出去的房子,只有不合适的价格。”陈经理表示,对于置换客户来说,一旦自己的房子成交较慢,置换链条出现问题,就会导致成交周期拉长。随着门店挂牌房源的增加,愿意降价的业主也有所增加。

  武汉贝壳提供的研究显示,90平方米以下业主进行置换时,更考虑功能升级,购房面积上涨,单价持平;90平方米至144平方米业主置换时,会选择更优地段或配套,单价上涨,面积持平;144平方米以上业主置换时,以降低杠杆为主,来减轻还贷压力。

  新房开打价格战

  相比于二手房市场,开发商们在新房市场的“内卷”程度更加激烈。

  “今年的武汉楼市,比往年来的更卷一些。”武汉一位房地产业内人士向记者展示了他的朋友圈,“开年就打价格战,都是轰炸屏幕的信息”。

  记者随意翻了几条发现,这些海报多以“劲爆消息”“新年王炸”等字眼吸引眼球,比如“光谷地铁口,均价10xxx起,楼层任选”“价格回到18年,限时抢购、先到先得”。

  值得注意的是,去年年底,一场前所未有的降价促销战曾在武汉楼市弥漫。以武汉市内环硚口区宝丰路的航空路壹号为例,去年10月,该楼盘以2.1万元/平方米价格售卖2#部分房源。此前,该项目8#、9#备案均价3.4万元/平方米,折后均价约3万元/平方米。价格一次性跳水近万元,降幅如此之大,引发前期业主维权,也受到市场各方的高度关注。

  上述武汉房地产人士表示,一般开发商以价格作为卖点,往往是年底冲业绩、实现回款的需要。特别是在去年市场观望情绪浓郁的大背景下,尽快销售回本、保现金流是决定来年生存发展的关键。“今年比较特殊的是,一开年开发商就打上了价格牌”。

  价格战给购房者带来的最直观的感受之一就是“同片区不同价的价格错乱感”。有购房需求、最近正在频繁看房的武汉市民陈女士向记者表示,同一个区域,甚至是相邻的楼盘之间,单价可能相差数千元。

  陈女士向记者介绍,在江岸后湖商圈,她看中的一个楼盘带装修23000元/平方米起,旁边的楼盘是毛坯13000元/平方米起。“单价高的楼盘确实各方面都要更强一些,如果仅从地段上来看,两个楼盘并没有太大区别。”

  这样的情况在武汉不是个例,不管是在主城区还是远城区,均有类似情况。

  记者近日实地探访发现,武汉天地开发商在建设的长江天地,带装修可以卖到35000元/平方米,同地段的另一楼盘单价为28000元/平方米起。同在建设大道沿线,华润润府单价为36000元/平方米,同区域有楼盘毛坯价是17000元/平方米起。在长江新区,江上雲境特价房10000元/平方米起,而同区域部分楼盘都是13000元/平方米多。

  “目前诸多房企在资金链、现金流方面的诉求压力仍然较大,开年提前冲业绩也是积极应对问题的表现。”武汉房地产业内人士向记者透露,对很多企业来说,去库存仍是很大的问题,企业借助政策利好加大促销力度,是顺应市场、应时而变的合理举措。

  购房者置业更理性

  开年后扑面而来的“价格战”,持续向市场释放积极信号,购房者是否会买账?

  在江岸区某在售新房项目售楼处的沙盘前,记者看到有两组客户在听销售人员讲解,休息区还坐着三组客户正在与销售细聊,时不时还有房产中介带着客户过来看房。该楼盘置业顾问告诉记者,该楼盘最后一栋楼正在认筹中,即将开盘,最近来访新客翻了一倍。

  一对来看房的夫妻告诉记者,他们买房是为了改善家庭居住环境和解决教育问题,正在看的这个楼盘因位于汉口核心区域,又具有学区资源,吸引了他们注意。尽管这个楼盘折后单价在30000元往上,他们在踩盘大半年后,还是决定下手了。

  与此形成对比的是,在江岸区另一楼盘,记者到访期间,只有一组客户正在看房,置业顾问三三两两站在一起聊天。置业顾问向记者介绍,该楼盘是江岸区三环内价格最优惠的楼盘,均价在11000元/平方米,部分楼层价格还有优惠。

  上述两个楼盘形成的对比,是目前武汉楼市冷热不均的一个缩影。

  “从去年数据来看,不少片区销量领先的楼盘靠以价换量的策略取得成功,但是对于选择越来越多的购房者来说,完全靠价格并不足以打动他们。”武汉一家房地产公司营销总监对记者表示,在房子品质没有优势的情况下,开发商最擅长的就是价格刺激。但是在目前大背景下,除了满足上学等刚需外,更多的购房者都在观望。此时,地段好、品牌有优势、产品也不错、价格也适当的楼盘更加能被市场关注。

  “总体而言,武汉楼市今年的‘小阳春’成色偏低。”另有武汉房地产业内人士告诉记者,去年3月,市场需求在解封后加速释放,新建商品房网签备案数曾创近年来同期新高,数据基数较高。今年开年受到天气等多方面因素影响,虽然目前楼市交易数据在有序复苏中,但从绝对量来看表现并不理想,“小阳春”的起步有点低。

  上述人士表示,武汉去年10月份的房交会一直延续到年底,在优惠政策刺激之下迎来一波小高潮。从今年的“小阳春”来看,区域的客户带看量明显增加,但从近期项目成交数据来看,从看房到认购、从认购到签约的转化比,相较去年年底还是有一定落差。此外,武汉每年会有两次以上的房交会,一部分购房者也处于观望中。

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