来源：21世纪经济报道


　　作 者丨张欣

　　编 辑丨张铭心

　　图 源丨图虫

　　近期，六大国有银行陆续召开房企座谈会，积极表态支持房企融资。

　　据21世纪经济报道记者梳理，今年几场与房地产融资相关的重要会议，以及六场银企座谈会内容，关键都在于“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”“对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”。

　　业内人士称，银行的表态对市场预期与信心回暖有一定帮助，但化解房地产风险的根本在于恢复房企自身造血能力——销售回款。相关专家提示，虽然政策提出要一视同仁满足各类房企融资，但对于“三条红线”（剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1）之内的房企，银行仍要以风控为最低标准，慎重考虑其融资后的偿还能力。

　　六大国有银行积极表态

　　近期，各家银行积极响应中央金融工作会议精神，落实国家相关部门政策要求，召开房企座谈会。截至发稿，六大国有银行均召开了相关座谈会，听取房企融资诉求，改善房企融资环境。

　　11月21日、22日，农业银行分别与万科集团、龙湖集团、朱孟依家族集团等企业高管进行业务座谈；11月24日，建设银行与龙湖集团、万科集团、新城控股等6家房企召开座谈会；11月27日，交通银行与万科集团、绿城中国、龙湖集团等15家房企召开座谈会。

　　11月30日晚，据21世纪经济报道记者了解，工商银行积极对接多家重点房地产企业，以一对一等形式进行交流；12月4日，中国银行发布消息称，近期集团高管积极走访绿城集团、龙湖集团、万科集团等多家混合所有制及民营房企进行一对一交流。同日，邮储银行表示，近期通过一对一座谈形式与八家房企深入交流。

　　梳理六大国有银行座谈会的交流内容可见，房企对融资需求表达出一定的期待，各家银行也表达了对房企合理融资需求的支持。

（六大国有银行召开房企座谈会相关内容， 21世纪经济报道依据采访和公开资料整理）（六大国有银行召开房企座谈会相关内容， 21世纪经济报道依据采访和公开资料整理）
　　其中，中国银行走访交流显示，目前房企普遍表达了对新增投资项目贷款额度保障的关注，同时各家房企表示持有各类商业物业，迫切希望能快速、足额地利用此类资产获取资金用于企业日常经营。对此，中国银行表示对不同所有制房地产企业一视同仁，并在业内首推经营性物业贷款产品，有效支持房地产企业利用自持物业资产获取资金，截至目前余额达1500余亿元。

　　建设银行银企座谈会上，有房企代表认为，目前面临阶段性困难、流动性紧张，市场预期有待进一步稳定，下一步关键在于提升精细化管理水平和产品力。建设银行表示，对正常经营的房地产企业，将加大境内外联动服务和母子协同力度，通过授信支持、投行服务、债券投资、展期和调整还款安排等全方位金融服务帮助企业改善流动性，助力房企穿越周期，做好“保交楼、保民生、保稳定”，促进房地产市场平稳健康发展。

　　交通银行银企座谈会上，参会房企就授信额度、债券发行与投资、“三大工程”等具体需求与合作点进行沟通交流。交通银行方面承诺，一视同仁支持不同所有制房地产企业融资，以三专和两重的“3+2”机制，做好对公领域房企金融支持服务。其中，“三专”包括建立工作专班、创设专属审批通道、实施资产负债表改善专项计划；“两重”指一视同仁支持不同所有制房地产企业融资和推进保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

　　工商银行和房企重点深入探讨了“保交楼”、化风险等问题，表示将在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、银团贷款及债券承销与投资等方面加大资源投入，支持房企各周期多维度合理融资需求。同时，对非国有房企，从优化信贷政策、加快审批放款、明确尽职免责等方面入手，建立完善“敢贷、愿贷、能贷、会贷”的长效机制，持续提升对非国有房企的服务质效及支持力度。 

　　助力化解房地产风险

　　今年以来，房企融资需求更加迫切。10月底召开的中央金融工作会议强调，要健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

　　11月17日，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，明确提出要坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，对正常经营的房企不惜贷、抽贷、断贷；同时支持民营房企发债融资，支持房企通过资本市场合理股权融资；坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组；要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。

　　11月27日，央行、金融监管总局等八部门联合发布《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》，提出支持民营经济的25条具体举措。该文件明确提出，抓好金融支持房地产市场平稳健康发展等政策落实落地，保持信贷、债券等重点融资渠道稳定，合理满足民营房地产企业金融需求。鼓励主办银行和银团贷款牵头银行积极发挥牵头协调作用，对暂时遇到困难但产品有市场、项目有发展前景、技术有市场竞争力的民营企业，按市场化原则提前对接接续融资需求，不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷。

　　12月4日，中国人民银行党委书记、行长潘功胜在《人民日报》发表署名文章指出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，维护房地产市场稳健运行。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。

　　从上述内容可知，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”成为关键所在。

　　一位资深房企融资人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，从实际操作来看，“一视同仁”地满足不同房企融资需求有些困难，国有和民营房企在信用背书环节存在差异，因此二者担保增信措施等也有所区别。目前处于“三条红线”之外的房企，无论是国有还是民营，只要其基本面尚可，就能够给予合理融资支持。但对于“三条红线”之内的房企，银行仍要以风控为最低标准，慎重考虑其融资后的偿还能力。

　　国海证券首席经济学家夏磊对21世纪经济报道记者表示，银行的这类表态对市场预期与信心回暖有一定帮助，恢复融资是第一步，真正脱困还需要房地产市场回暖，“只有房企‘销售回款’的自主造血能力恢复，其才能真正脱困。”


　　对于当前房地产风险的核心，前述资深房企融资人士告诉21世纪经济报道记者，主要还在于房地产下游市场需求疲软，销售资金回笼困难。资金回笼困难使得房企在融资拿地、设计开发与市场销售等周转环节无法形成有效闭环，从而出现巨量现金流风险缺口，这让金融机构担心后期房企无法按时偿还借款，因此金融机构不断提高增信措施、借款利率、还款措施等借款限制条件，最终令整个房地产市场融资形成了不可避免的困局。该人士认为，当前解决房企困局的本质在于减少房地产市场供给，市场上加快存量去化节奏，同时在政策上引导大众购房预期。

　　“化解房地产风险关键在金融，彻底化解房地产风险还要靠销售。”夏磊亦表示，健康的销售回款和融资是房地产行业必不可少的两翼。目前房地产销售还比较疲软，主要是购房者信心不足，项目去化存在一定困难。房企回款较难即会影响其后续偿债能力，因此房地产行业亟待形成从销售到债务化解的良性循环。