导读：“目前美国的房产库存量是2.5个月的销售量左右，远低于6个月的平衡点。”

　　作者 | 第一财经 冯迪凡

　　多重因素叠加下，美国房价创历史新高。

　　一方面，按揭贷款利率出现大幅上涨，令房价对于普通人而言已经变得较难负担，另一方面由于供给受限的情况并未好转，反而更加严重，买家需求仍然超过住房供应。

　　美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，根据近期最新发布的标普凯斯-席勒指数可以看出，2023年7月美国平均房价同比增长1%，创历史新高。

　　他解释道，“目前美国的房产库存量是2.5个月的销售量左右，远低于6个月的平衡点。目前的美国房产库存量只有疫情前的一半。美国房产市场供不应求，推动房价持续上涨。”

　　不过，可以看到的是，美国房价涨跌仍出现明显的地区性差异。


　　美国房价创历史新高

　　最新发布的标普凯斯-席勒指数显示，2023年7月美国平均房价同比增长1%，创历史新高。

　　同时，2023年1月起，标普凯斯-席勒指数平均房价指数累计上涨5.3%，这已经抵消了从去年6月峰值到今年1月市场放缓期间房价5%的累计跌幅。

　　其中，房价同比增幅最高的3个城市是芝加哥 （4.4%）、克利夫兰（ 4% ）和纽约（3.8%），而房价同比降幅最大的城市是拉斯维加斯（-7.2%）、凤凰城（-6.6%）、旧金山（-6%）和西雅图（-5.5%）。

　　陈跃武对第一财经记者解释道，“更能显示房市现状的是月度房价的变动。”

　　“7月美国平均房价比6月份上涨了0.6%。标普凯斯-席勒指数涵盖的20个城市全部出现了环比上涨。房价增长速度比前6个月有所放缓。”他表示，“美国房价在2022年6月达到高点，之后6个月下降，到2023年1月开始回升。”

　　“7月美国平均房价已经超过2022年6月，创历史新高。这表明，美国房产市场的中期调整已经于8个月前结束。”他并表示，预测佐治亚州亚特兰大市和得克萨斯州达拉斯等地区的房价在2023年将上涨大约5%至10%。

　　房价过高难以承受

　　美国的高房价已经越来越让居民无法承受。

　　美国商务部公布的新屋销售数据通常被视为美国楼市的领先指标，而美国商务部公布的美国8月份新屋销售数据显示，高房价以及高按揭贷款利率正在抑制美国房地产市场的销售。

　　8月，美国新屋销售年化67.5万户，创2023年3月以来的最低；8月新屋销售环比跌8.7%，也为2022年9月来最大环比跌幅；当月，新屋售价中位数为43.03万美元（约314万人民币），这一售价远高于疫情前水平。全美房地产经纪人协会的报告也称，截至8月底，全国现房价格中位数为40.7万美元，同比上涨3.9%。

　　根据房地产数据提供商ATTOM发布的最新报告，该报告对美国572个县进行了调查，结果显示，对于年收入约为71214美元的购房者而言，99%的地区的房价中位数都是可望而不可即的，“最新的趋势延续了两年来的模式，即对于美国普通工薪阶层来说，购房越来越困难。”该报告称。

　　洲际交易所集团企业研究副总裁沃尔登（Andy Walden）表示，目前的住房市场价格非常昂贵，必须出现三种极端情况之一，美国的住房才能恢复到疫情前的可负担程度，这也就是价格回调35%，或者利率下降4%，或者收入增长55%。

　　他并表示，房价虽然有很大变动潜力，但由于缺乏库存，在利率上升情况下，本应回调的房价一直居高不下。“进入8月后，最新的住房数据红红火火，但购买力仍然下降了6%左右”。

　　贷款利率飙升至近8%

　　当前，美国较高的抵押贷款利率加上飙升的房价已经超出了不少普通购房者的经济承受能力，30年期固定抵押贷款利率徘徊在20年来的高点附近，并逐渐接近8%。

　　第一财经记者计算，对于首付20%，要购买40万美元住房的购房者来说，与疫情时期的低点相比，每月每期房贷要多付约930美元（约6800元人民币）。在一年前，30年期固定抵押贷款利率还在5.89%左右，而疫情时期利率处于3%低点。而在抵押贷款利率几乎是三年前的两倍的情况下，房价却还在上涨，这主要是由于可供出售的房屋数量不足。

　　同时，在疫情前就锁定了低抵押贷款利率的卖家不愿出售房屋，这使得急于出手买房的买家几乎没有选择的余地。

　　沃尔登表示：“利率杠杆在推动需求下降的同时，也在拉低供应。”

　　“就供应量而言，我们实际上比去年低了8%。经季节性调整后，70%的市场今年迄今为止的供应量都在下降。这就造成了市场的僵局。”他解释道。


　　根据房地产经纪人网站（Realtor.com）最近的一份报告，7月底美国市场上的可售房源数量比去年同期下降了9%以上，比2020年初疫情前的数量下降了46%。

　　美国刚刚公布的8月份美国新屋开工量则降至2020年6月以来的最低水平，该月住宅开工量减少了11.3%，年化开工率为128万户，这构成了一个怪圈：越来越多的美国人无法负担新房，建筑商的开工热情降至五个月来最低点。尽管如此，由于现房库存极为有限，建筑商仍有机会抓住更多潜在购房者。

　　陈跃武对第一财经记者表示，目前美国通货膨胀率已经降到3%。“美联储在7月份升息25个基点后，市场预期美联储最多再升息25个基点后将停止升息，并在2024年初开启降息周期，届时房贷利率将大幅下降。”

　　他认为，以上形势则会促进美国房产市场更快速地增长，增长幅度将重新回到10%以上。“投资人应该利用目前短暂的时间窗口，在房价暴涨之前，提前布局，以目前较低的价格购买足够房产，在未来房价快速上涨时可取得收益。”